레고랜드 쓰나미 "신용위기"로. 강원도가 쏘아올린 볼링공... 부동산 PF란? 요약.

핵심 요약 -

 

- PF란?
Project Financing의 약자.
프로젝트. 금융. - > 무슨 일을 벌일 때 돈을 조달(금융) 하는 일.

 

- PF의 특징.
***담보는 미래의 사업성. 미래의 현금 흐름을 담보로 돈을 당겨 오는 것.

 

- 강원중도개발공사라는 특수목적법인을 세우고 신용보강(특수목적법인이 돈을 못 갚게 되면 내가 대신 갚아줄게) 은 강원도가 해준 것. 그 금액은 2050억 원.

 

- 근데 강원도는 우리는 이것을 못 갚겠다고 했다. 애초에 돈을 빌릴 때 보증해준다고 하다가 이제는 우리는 못 갚아 주겠다고 한 것.

Why? 계약할 때 강원도가 너무 퍼주기를 했다. 수익성이 떨어진다. 처음부터 잘못 개발한 나쁜 사업이다.라고 하면서 보증을 하기로 했지만 안 갚아 줄 거라고 했다.

 

- 중요한 건 "보증" 시장과의 약속을 깨버린 것.

 

- 신용위험에 대한 의심 때문에 최근 회사채 금리가 급등했다.

대한민국 정부 다음으로 우량하게 봤던 지방자치단체가 보증을 해준 것이 배 째라 돼서 그 밑에 은행 , 증권사 , 대기업의 신용을 믿을 수 없다는 생각이 번졌다.

- PF란 무엇인가? 특징은 ?

PF란?
Project Financing의 약자.
프로젝트. 금융. -> 무슨 일을 벌일 때 돈을 조달(금융) 하는 일.
즉 , 신규 프로젝트를 하는데 돈을 조달하는 일. 그것을 PF (Project Financing) 이라고 한다.(개발 금융)

PF의 특징.
***담보는 미래의 사업성. 미래의 현금 흐름을 담보로 돈을 땡겨 오는 것.
Ex ) 땅이 있고(돈 필요) 건물을 짓는다(돈 필요). 하지만 수익은 분양을 할때 들어온다. 분양 하기 전까지 필요한 돈을 미리 빌려 오는 것.

사업에 대한 담보는 미래의 들어 올 돈. ***이게 문제.


- 프로젝트를 하려면 PF 주체가 회사를 하나 만든다.(SPC 특수목적 법인).

프로젝트를 하기위한 회사. 즉 , 돈을 빌릴 때 특수목적법인을 명목으로해서 빌리는 것.

하지만 땅,시공을 하기전에 돈을 확보해야 한다. 하지만 사업계획서만으로 사람들은 돈을 안 빌려준다.
이때 미래 현금흐름을 보여주고 "신용보강"(신용보증)이 나온다.
신용보강 : 특수목적법인이 돈을 못 갚게 되면 내가 대신 갚아줄게.

Ex ) 1000억짜리 사업을 하는데 신용보강을 국가지자체가 해주면(강원도) 투자가 된다(단기자금을 빌릴 수 있다).

- 레고랜드 사태로 가보면?

강원중도개발공사라는 특수목적법인을 세우고 신용보강은 강원도가 해준 것 . 그 금액은 2050억원.

강원중도개발공사가 레고랜드의 사업 주체. 근데 레고랜드가 생각보다 수익성이 떨어지고 , 강원중도개발공사가 땅을 팔거나 , 분양 등을 통해 만기가 오는 ABS , ABCP(빌린 돈들) 를 갚아줘야 했었다. 근데 계획대로 안되고 보증을 서줬던 강원도에게 도움을 친다.

근데 강원도는 우리는 이것을 못 갚겠다고 했다.
애초에 돈을 빌릴 때 보증해준다고 하다가 이제는 우리는 못 갚아 주겠다고 한 것.

왜? 토지를 50년 + 50년 무상 임대를 했고, 기반 시설-교량-상하수도-전기-전용주차장 등을 강원중도개발공사가 책임을 지고 조성해 주기로 했고 , 춘천에서 2시간 이내에 어린이 관광지가 개발될 때 멀린엔터테인먼트(레고랜드 사업을 한 회사)와 사전에 서면으로 합의를 해야한다.

-> 라는 것이 지나친 독소 조항이다. 즉 , 강원도가 너무 퍼주기를 했다. 수익성이 떨어진다. 처음부터 잘못 개발한 나쁜 사업이다. 라고 하면서 보증을 하기로 했지만 안 갚아 줄거라고 했다.

그래서 지난 10월4일에 만기가 돌아온 ABCP(빌린 돈) 은 디폴트 처리(채무불이행)가 되었다.
즉 , 거기에 투자한 사람은 일단 돈을 못 받은 것.

- 사태의 배경.

*현재 강원도지사 : 김진태.
* 전 강원도지사 : 최문순.

레고랜드는 전 강원도지사때 처리가 되었고 최근에 현재 강원도지사가 취임을 했다.
서로 당이 다르다. 전에는 더불어 민주당 . 현재는 국민의 힘.

민주당의 최문순 전 지사가 추진했던 사업들을 보니 현 김진태지사가 봤을 땐 이렇게까지 퍼주면서 했어야 했나? 하면서 사업을 엎으라고 했다.

***중요한 건 "보증" 시장과의 약속을 깨버린 것.
그래서 금융시장이 난리가 났다.

2000억원 넘는 ABCP(빌린 돈). 투자한 증권사들1900억 , 자산운용사 100억.

또 이것을 고객들한테 팔았다. 고객들은 돈을 못 받게 된것. 그래서 빨리 손실 처리를 해야 한다.

최근 회사채 금리가 급등했다. 신용위험에 대한 의심 때문에.
*****회사채 AA-(매우 안정한 채권)의 금리는 5.7%까지 올랐고 , 신용이 낮은(투자할 수 있는 하한선) 채권은 11.59까지 치솟았다.
지난 8월초에는 9% 대였었다.

*****레고랜드 사태가 터진 이후에 엄청나게 빠르게 올라오고 있다.

- 채권시장 , 주식시장에서의 불안정성 증가.

ABCP(자산유동화어음)이 전에 4%였는데 지금은 8~10% 주더라도 시장이 안사간다.
대한민국 정부 다음으로 우량하게 봤던 지방자치단체가 보증을 해준 것이 배째라 되서 그 밑에 은행 ,증권사 , 대기업의 신용을 믿을 수 없다는 생각이 번졌다.



돈이 안돌고 , ABS , ABCP는 만기가 짧다(6개월 3개월 한달)
즉 , 만기가 돌아오면 돈을 값고 새로운 채권을 발행해야 하는 것.
금리를 더블을 줘도 시장이 안사간다.
자금경색 , 신용이 깨지고있다.

***** 김진태 강원도지사가 어마어마한 볼링공을 쏘아 올렸다.....

*****레고랜드 사태이후 주식시장에도 영향을 주고 있다.
부동산 PF의 비중이 있는 회사의 주가는 신저가를 가고 있다. 부동산에 투자하는 상장사(리츠) 들도 급락 중이다.


그래서 긴급하게 김진태 강원도지사가 돈을 갚겠다고 말을 바꿨다. 하지만 신용은 깨졌다...
앞으로 글로벌 개발회사 ,금융회사들이 대한민국 지자체와 사업을 할 수 있을까?... 선거 이후 도지사 , 시장 바뀌었다고 돈 안 갚고 배째면... 앞으로 선거까지 분석을? .. 정치적인 문제까지..

이 문제를 강원도가 만들었다. 제일 중요한 신용이 깨져버렸다.

신용이 높은 상태를 유지하면서 PF를 하면 금리를 낮추면서 투자를 받을 수 있지만 ,
신용를 문제삼아 금리를 높혀서 투자를 받아야 할 수도 있다.
즉 , 재정적인 부담이 늘어날 수도 있다.



주식시장은 지금 증권사 별 PF의 비중이 많이 노출되어있는 증권사를 분석하면서 어떤 것이 위험한지 키재기를 하고 있다.

그래도 대부분 증권사들이 "조정유동성비율(3개월 유동성 비율) / 3개월 유동성부채 + 우발부채 " 를 100%로 유지하고 있어 유동성 위험은 관리 가능 할 것이라고 판단한다.

하지만 안전하다고 생각했던 투자상품의 신용이 무너지는 것이 문제다.
그래서 정부가 채안펀드(채권시장 안정 펀드)를 50조원까지 쓸 것이라고 발표했다.

하지만 슬프다.. 왜 ? 강원도의 2050억 때문에 정부가 조 단위의 채안펀드를 쓸 상황에 처한 것.

영상 참조 : 와이스트릿