앞으로 5년 부동산 집값 , 진짜 무서운게 오고 있습니다. 김영익 교수 요약.

핵심 요약 -

 

- 사이클 상 하락국면에 들어섰고 초기라고 생각한다. 최소는 3년 길게는 5년 정도 하락 사이클이라 보고 있다.

 

- 금리인상이 멈추거나 금리 인하로 간다고 해도 집값이 오르기 쉽지 않다.

 

- 거의 30~40% 과대평가되었다. 과대평가된 정도는 떨어질 것이다.

 

- 서울 도심에서 역전세 현상이 발생했을 때 집을 다시 사도 된다.

 

- 우리 집값은 장기적으로 오르기만 했다. 일본식으로 장기적으로 떨어질 수도 있다는 생각을 해봐야 한다.

-최근 부동산 시장 상황을 점검해준다면?

사이클 상 하락국면에 들어섰고 초기라고 생각한다.
부동산 사이클은 상당히 길다. 최소는 3년 길게는 5년 정도 하락 사이클이라 보고 있다.
주가는 집값에 선행한다. 가계대출금리 급등 , 대출규제 -> 하락 요인.
하지만 가장 중요한 요소는 경기. 이제 경기가 나빠지기 시작했다.

자산가격 결정에 에 더 중요한 것은 금리보다 경기라고 생각한다.
앞으로 금리가 하락하면 또 부동산 논쟁이 심해질 것이다.

금리인상이 멈추거나 금리 인하로 간다고 해도 집값이 오르기 쉽지 않다.

PIR (가구 소득 대비 주택 가격 비율) Ex ) 서울에 중간가구 소득을 가진 사람이 서울 집을 사는데 몇 년이 걸릴 것인가.
-> 작년 말엔 19년이었다. 올해 6월은 17.4로 떨어졌다. 하지만 장기 평균은 11배.

자산 가격은 연착륙이 없다. 항상 과대평가 또는 과소평가. Ex) 주가(작년 4월엔 40% 과대평가 올 9월엔 20% 과소평가) , 집값도 마찬가지.


PRR(임대료 대비 주택 가격) + PIR(가계 소득 대비 주택 가격 비율)로 평가를 해보면 거의 30~40% 과대평가되었다.
과대평가된 정도는 떨어질 것이다.

- 부동산 하락을 가속화시키는 요인은 ?

금리 부담.
가계 가처분 소득에서 원리금 상환 비율이 40%이다.
즉 , 우리가 한달에 100만 원을 벌면 40만 원을 은행 원금 이자를 갚는데 쓴다는 것.
+ 금리는 계속 오르고 , 경기가 좋으면 일을 해서 돈을 갚을 수 있지만 경기가 나빠지고 있다.

- 무주택자 , 1주택자는 지금 어떻게 해야 하는가?

집은 투자재가 아니라 소비재 즉 사는 곳이다.
어쨋든 하나는 있어야 한다.

*무주택자 : 살 집은 하나 있어야 한다. 돈이 있고 원리금 상환 능력이 있으면 언제든지 사도 괜찮다.
그렇지 않으면 지금 돈을 많이 모으고 지금부터 3~5년 사이에 집을 싸게 살 기회가 올 것이다.

*1주택자들 : 그래도 가지고 있어야 한다. (집은 사는 곳이다 생각하면서 가지고 있어라)
집을 한번 팔면 쌀 때 못 산다. 떨어지면 더 떨어질 것 같고. 오르면 또 못 사고.

우리나라 50대 ~60대는 전체 자산 중 80% 이상이 실물 자산(부동산)이다.
주택연금. 주택연금을 가입하면 집에 따라 다르지만 매달 몇 백만원이 나온다.
그 돈가지고 주식 사는 게 낫다고 본다. 팔지 말고.

- 집을 다시 사도 되는 시기는 언제인가? 알 수 있는 지표는?

서울 도심에서 역전세 현상이 발생했을 때.
이유는? 그만큼 집값이 떨어졌기 때문이다.
주변 도시에서는 역전세 현상이 발생하고 있고 이게 서서히 서울 중심으로 확산될 것이다.

- 지금 특히 조심해야 하는 주택은?

1. 강남. 떨어질 때는 강남이 더 떨어진다. 공급이 비탄력적이라 수요에 따라 변동성이 심하다.

2. 투기적이었던 주변 도시.

주식은 유동성이 높지만 부동산은 유동성이 낮다.
위치. 위치. 위치. 위치가 중요하다.



***우리 집값은 장기적으로 오르기만 했다. 그래서 투자 재라는 생각이 드는 것.
하지만 우리 경제 성장구조 , 인구 고령화를 보면 과거처럼 집값이 계속 오르긴 힘들다.
일본식으로 장기적으로 떨어질 수도 있다는 생각을 해봐야 한다.

영상 참조 - 김작가TV