부동산 거품 붕괴의 시작 , 10년 전 대폭락 시작 되나? Feat . 이광수 위원 요약.

핵심 요약 -

투자 목적으로 집을 사려는 사람이 증가했기 때문에 주택 가격 상승으로 이어졌다.

본인은 수요의 관점에서 모든 현상을 보고 있다.(그중에 가장 영향을 미치는 부분은 금리이다)

집값의 급락 후 그 가격으로 회복하지 못하고 지지부진할 것으로 생각한다.

-한국 부동산의 변동 원인

6억 이상 서울 주택 갭 투자 비율이 2020~2021년에 급등했다.
금리가 떨어져 전세자금 대출이 증가했다. -> 전세 가격이 급등했다 -> 투자목적으로 집을 산 수요가 증가했다(갭 투자)
뒷받침하는 현상들 - 주택담보대출과 주택 가격이 동반 상승한 현상이 보였다.

즉 수요에 의한 , 특히 투자 수요로 인한 원인으로 보고 있다.지속적으로 공급이 부족한 것은 변동 원인이 아니다. 수요 측면의 증가가 집값의 결정적인 원인이었다.

서울 외 거주자가 (지방) 서울에 집을 사는 비율이 증가하는 추세였다. 대부분 투자 수요라고 생각한다. 오히려 서울의 인구는 줄었다.

즉 , 투자 목적으로 집을 사려는 사람이 증가했기 때문에 주택 가격 상승으로 이어졌다.

-투자로 움직이는 시장의 특징

1. 가격과 수익률이 매우 불안정하다. (주택시장을 거주하는 사람들이 시장을 움직이면 이렇게 급변하지 않는다.)
2. 공급보다 수요에 더욱 민감하게 반응을 한다. (변동 원인은 수요에 있다.)
3. 투자 수요는 상황에 따라 큰 폭으로 변화하는 성격을 가진다.
3-1. 가격이 급변하기 시작하고 위축이 됐을 경우 장기간 위축돼있고 장기간 정체돼있을 가능성이 있다.
3-2. 집값이 급락했다가 바로 상승 가능하는 경우. (예를 들면 IMF 때)
3-3. 갑자기 떨어졌다가 그 가격으로 회복하지 못하고 지지부진한 경우. -> 본인은 이 케이스로 갈 것 같다고 생각한다.
Why? 최근에 이례적으로 급등했기 때문이다.


결국 또 부동산을 수요가 움직일 때 이러한 현상들이 나타난다.

-어떻게 대응해야 하는가?

집값이 떨어지고 정체되어있는 구간인데 , 거래량이 회복하는 구간이 정확히 바닥이다.
거래 회전율 (단지에 몇 채가 거래가 되었느냐 )이 중요하다.

가격이 급등했는데 몇 채가 거래가 안되고 거래되면 상투이다.

예를 들면 , 내 단지에 1년에 2채가 거래된다. 그런데도 가격이 빠진다. 근데 앞으로 거래 채수가 늘 것이다( 1년에 5% 기준). 그러면 집값이 살아날 가능성이 크다고 판단할 수 있다.

-얼마나 하락할 것인가?

전제가 필요하다. 올랐던 부분이 빠질 가능성이 크다. 대략 30% 정도. (60% 올랐다가 30% 빠지면 제자리이다 -> 예를 들면 , 집값이 5억에서 60% 오르면 8억 , 8억에서 30% 빠지면 5억 6천만 원)
언제까지? 거래량이 회복할 그 시점까지이다.


꼭 사야 한다면 , 많이 빠진 곳이 불확실성이 적다고 생각한다.



영상 출처 - 삼프로TV

사진 -게티이미지뱅크